资料来源: PropertyGuru Analytics

20191114日,吉隆坡有如PropertyGuru Market Index (PMI) 2019年的第三季度报告现显示般,随着2019拥屋计划(HOC)的落幕再上宏观经济指标参差不齐的情况下,房地产业主和物业的卖家们逐渐下调物业的售价。

 

我国的整体PMI按年同比下降了0.9%,按季度下降了1.2%,显示出了房地产业内主要玩家们短期和长期双方面的看跌情绪。在政府落实大量住房项目和房屋措施的情况下,2019年第一季度至第二季度期间,房屋的询问价短暂上涨了0.8%。

 

马来西亚国内多数的主要市场,其中包括了吉隆坡,雪兰莪和槟城的询问价都出现了类似的季度环比下降和长期下降趋势。柔佛州反而出现了例外的趋势,它的年同比增长率仅仅为0.3%以及在2019年第三季度环比出现与以往不一样的发展方向。随着2020年财政预算案的出炉加上此财政预算案中缺乏重要的房地产驱动因素,这种与以往不一样的发展势头很可能会持续到2020年。

 

房地产价格: 经历着退潮现象

槟城的询问价环比下降幅度最大,其价格指数从2019年第三季度的94.8%下降至93.4%,一共下了1.5%。自2018年第三季度后,槟城的询问价呈现了持续增长,其PMI更是在今年第一季度达到94.8点的巅峰值,而且值得一提的是,2019年第三季度的下降是发生在这持续增长现象之后的事情。

过去一年的此增长趋势很可能归因于2019年财政预算案免除印花税和其他激励措施,以及对于民众们对于2019拥屋计划(HOC)逐渐提升的接受度。但是,长期而言,与促销活动并存的折扣优惠和其他促销手段可能会对询问价带来负面的影响。

资料来源: PropertyGuru Analytics

与马来西亚其他州的市场一样,槟城的长期市场趋势线也显示出明显的下降趋势,意味着槟城正往买家市场的方向向前发展。这个现象也透过今年第三季度槟城PMI同比下降0.6%的事实中获得证实,对此卖家方面也采取了防御性措施作为回应。

 

PropertyGuru马来西亚地区经理Sheldon Fernandez说到:“在2019年第三季度中,物业的供应持续增长着,其指数为22%,与2018年的几个季度相比而言,是一个正面的转折,同时也表明卖方有意脱售自身的房产,但总的来说卖方依然乐于采取观望态度。”

资料来源: PropertyGuru Analytics

除此之外,尽管幅度较小,吉隆坡市场也表现出与槟城市场相似的趋势。在第二季度的短暂上涨之后,吉隆玻今年第三季度的询问价下跌了0.9%。尽管没有槟城同期的下降那么明显,但这是吉隆坡自2015年第一季度以来的长期下降趋势。

Fernandez提到:“市场上仍然有大量错配的吉隆坡房地产,而且对于可负担房屋的需求仍然旺盛,尤其是在KL吉隆坡这样理想的地段。尚待观察的是2020年财政预算中重新调正的外国人在大马置产准则如何影响这些错配房产。”

 

与槟城一样,吉隆坡本季度询问价的下降可以归因于拥屋计划HOC而导致的价格下跌。这种趋势也可以被视为一项长期调整,为人们对于可负担房屋的需求和发展商对于利润率较高房地产的偏好之间寻找一个平衡点。

资料来源: PropertyGuru Analytics

 

与槟城和吉隆坡的卖家们一样,雪兰莪州的卖家也在2019年第三季度将询问价下调了0.8%,其PMI从91.9降至91.1。同样的,此下降现象出现于自2015年第二季度以来长期下降的趋势之中。

与其同时,该州表现出强劲的同比趋势,2019年第三季度已经是连续四个季度的同比增长。这也意味着,尽管呈现着长期下降的趋势,但今年的房地产前景和购屋情绪比起去年同期已经改善了许多。

Fernandez 也说到:“在房屋贷款批准方面,马来西亚房地产与房屋开发商协会(REHDA)陆续收到该协会旗下发展商们的报告,内容涉及购房者们在获得贷款批准方面所面临的困难。然而,房屋贷款的拒绝案件多数发生在低端物业上,而中高端物业市场则没有面对这个问题。”

为避免贷款被拒的案件重复发生,PropertyGuru引入了有如PropertyGuru Loan Pre-Approval的金融工具,该工具可以帮助购屋者们在购买任何房产之前确定自身能从银行获得多少数额的房贷款。透过此项方法,购屋者们也可以避开与房屋贷款被拒绝后在信用档案中留下的不良记录。

 

仅存的一线希望和统观全局

资料来源: PropertyGuru Analytics

柔佛州是众多主要市场中唯一一个在2019年第三季度呈现出积极趋势的州,自2016年第一季度以来,询问价一直呈长期上升趋势。在2019年第三季度,它的询问价保持不变; 但是,与其他州的下降趋势相比,柔佛州呈现的现象是已经是一项进步了。

在此值得一提的是,随着柔佛州在2019年上半年达到了总值1,722亿令吉的投资额,其中39%是来自国外的直接投资,这正面的投资情绪极大可能涉及柔佛州的房地产业。因此,该州强劲的价格势头和交易积极性很可能会持续一段时间。

Fernandez也说到“在2019年第二季度增长了118%的物业供应量在本季度保持了良好的上升轨迹,增长了119%,也同时表明了该州的房地产业正在经历良好的上涨率。这要归功于本地人和外国人对于房地产的持续需求,导致房地产的价格有办法进行调整。”

 

 

资料来源: PropertyGuru分析

 

展望未来,混合内部和外部的宏观经济指标对未来几个季度房地产的前景预示中立的市场前景。其中的削弱因素包括了中美之间持续的紧张关系,因此对深受中国陶染的国家(如马来西亚)影响较大。

除此之外,不断提高的关税已经损害了全球价值链(GVC),对与GVC相关的经济增长留下了深远的影响。以国家内部而言,尽管前进速度较慢,我国主要市场内房地产的供求不匹配仍在继续着,而2020年财政预算案的房地产条款也是主要针对首次购屋者和对于住宅过剩而采取的临时措施。

Fernandez最后总结道:“虽然令吉在最近逐渐顺利的中美贸易谈判后表现强势,但随着马来西亚国家银行和美国联邦储备委员会降息,拥屋计划的结束,房产盈利税的持续应用和在最新财政预算案中缺少的房地产业强力发展驱动因素,房地产业在新的一年内前景将较为逊色。”

 

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